Duplicita nájomných vzťahov a jej riešenie

04.11.2020, JUDr. Václav Duska

Nájomné vzťahy sú jednými z najbežnejších právnych vzťahov, ktoré sa v spoločnosti vyskytujú. Premetom nájmu môžu byť jednak nehnuteľnosti - pozemky a stavby, ďalej byty a nebytové priestory a taktiež aj hnuteľné veci (najmä dopravné prostriedky či stroje používané v priemysle).

S ohľadom na túto početnosť nájomných vzťahov potom nie je nijak výnimočné stretnúť sa s takzvanou duplicitou nájomných vzťahov, teda situáciou, keď je určitá vec predmetom viacerých nájomných zmlúv, pričom doba nájmu podľa týchto nájomných zmlúv sa aspoň v určitej dobe prekrýva. K duplicite nájomných vzťahov dochádza napríklad v situácii, že vlastník veci, teda prenajímateľ, úmyselne uzatvorí nájomné zmluvy s viacerými osobami. Duplicita nájomných vzťahov nastáva taktiež v prípade, že prenajímateľ po tom, čo ukončí nájomný vzťah s pôvodným nájomcom uzatvorí nájomnú zmluvu s novým nájomcov, avšak pôvodný nájomca sa v súdnom konaní úspešne dovolá neplatnosti skončenia pôvodného nájomného vzťahu.

V prípade, že teda nastane duplicita nájomných vzťahov, vynárajú sa otázky o tom, či je nájomná zmluva uzatvorená ako druhá v poradí platná, a v prípade, že áno, tak ktorý z nájomcov je oprávnený prenajatú vec reálne užívať.

Platnosť nájomnej zmluvy uzatvorenej ako druhej v poradí

Vo vzťahu k platnosti nájomnej zmluvy uzatvorenej ako druhej v poradí, by do úvahy mohla prichádzať argumentácia, že vzhľadom na to, že sa ňou prenajíma vec, ktorá už prenajatá je, ide v prípade druhej nájomnej zmluvy o právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné, a teda že v zmysle ustanovenia § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka ide o neplatný právny úkon. Neplatnosť právneho úkonu pre nemožnosť plnenia je pritom neplatnosťou absolútnou. K záveru o tom, že nájomná zmluva uzatvorená ako druhá v poradí, je absolútne neplatným právnym úkonom pre nemožnosť plnenia sa priklonil aj Najvyšší súd Českej republiky vo svojom Rozsudku sp. zn. 28 Cdo 2789/2007 zo dňa 13.09.2007 v právnej veci týkajúcej sa prenájmu hrobového miesta, kde súd konštatoval, že: "Nájomná zmluva uzatvorená dňa 4.4.2002 medzi žalobcom a 2. žalovanou je preto zmluvou absolútne neplatnou pre počiatočnú nemožnosť plnenia (§ 37 ods. 2 obč. zák.). Hrobové miesto, ktoré malo byť touto zmluvou žalobcovi prenajaté, nebolo v okamihu uzatvorenia nájomnej zmluvy (právne) spôsobilým predmetom nájmu; medzi H. Š. a 2. žalovanou stále trval pôvodný nájomný vzťah, ktorý vznik nového nájomného pomeru k rovnakému predmetu nájmu (avšak medzi inými účastníkmi) vylučoval."

S týmto názorom Najvyššieho súdu Českej republiky sa však nestotožňujem... (ZVYŠOK ČLÁNKU JE DOSTUPNÝ LEN PRE REGISTROVANÝCH POUŽÍVATEĽOV).

Máte záujem o právnu pomoc v oblasti nájomných alebo podnájomných vzťahov? Kedykoľvek kontaktujte či už telefonicky na čísle 0950 723 390, emailom na adrese advokatduska@gmail.com alebo využite kontaktný formulár na stránke KONTAKT.