Darovanie nehnuteľnosti

Darovanie nehnuteľnosti je právnym úkonom, ktorým darca bezplatne prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti (domu, pozemku, bytu či nebytovému priestoru) na obdarovaného. Uskutočňuje sa na základe darovacej zmluvy, ktorá musí byť písomná, a na ktorej musí byť podpis darcu úradne osvedčený.

Záleží na vôli zmluvných strán, aké podmienky si dohodnú v darovacej zmluve. V žiadnom prípade však nie je možné v darovacej zmluve dohodnúť, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda obdarovaný až smrťou darcu. V takom prípade by totiž išlo o obchádzanie inštitútu dedenia. Pokiaľ by darovacia zmluva obsahovala takéto ustanovenie, nebolo by neplatné len takéto ustanovenie, ale neplatná by bola celá darovacia zmluva.

Základným definičným znakom je darovania nehnuteľnosti je bezodplatnosť prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Pokiaľ by bola v zmluve dohodnutá akákoľvek odplata za prenechanie nehnuteľnosti, a to aj symbolická (napr. jedno euro), tak bez ohľadu na formálne označenie zmluvy by už nešlo o darovaciu zmluvu, ale o kúpnu zmluvu. Vo vzťahu k platnosti takejto kúpnej zmluvy s príliš nízkou, resp. symbolickou kúpnou cenou viď napr. Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3 Cdo 244/2018 zo dňa 27. júna 2019.

Darovanie nehnuteľnosti sa najčastejšie uskutočňuje v rámci rodiny (rodičia darujú nehnuteľnosť deťom, resp. starí rodičia darujú nehnuteľnosť vnúčatám). Vzhľadom na túto skutočnosť, je pri darovaní nehnuteľnosti medzi rodičmi a deťmi potrebné brať na zreteľ to, že takéto darovanie môže mať zásadný vplyv neskôr v dedičskom konaní. Pri dedení zo zákona sa totiž v súlade s ustanovením § 484 Občianskeho zákonníka dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal (s výnimkou obvyklého darovania, pod ktoré však darovanie nehnuteľnosti nespadá) a prípadne aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov rodič. K takémuto započítaniu pritom môže za určitých okolností dochádzať aj pri dedení zo závetu.

Ako vyplýva aj z uznesenia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3 Cdo 40/2017 zo dňa 26. júla 2018, na účely takéhoto započítania je rozhodná hodnota darovanej veci už ku dňu obdarovania, a teda nie hodnota ku dňu smrti poručiteľa. Hodnotou nehnuteľnosti ku dňu obdarovania je pritom cena, za ktorú by v danom mieste a čase bolo možné obstarať rovnakú alebo obdobnú nehnuteľnosť v závislosti od ponuky a dopytu.

Pokiaľ teda napríklad poručiteľ po sebe zanechal majetok v hodnote 100.000,- EUR a dve deti, pričom jednému z detí za života daroval nehnuteľnosť, ktorá má síce v súčasnosti hodnotu 100.000,- EUR, avšak v čase darovania mala hodnotu len 50.000,- EUR, tak pre účely výpočtu veľkosti dedičských podielov je potrebné k hodnote zanechaného majetku 100.000,- EUR pripočítať hodnotu majetku darovaného dedičovi, teda sumu 50.000,- EUR. Z tejto sumy 150.000,- EUR by teda obom dedičom malo náležať 75.000,- EUR, avšak na podiel dediča, ktorý nadobudol od poručiteľa darovaním nehnuteľnosť v hodnote 50.000,- EUR, sa v súlade s ustanovením § 484 Občianskeho zákonníka započíta hodnota tejto nehnuteľnosti a výsledná veľkosť dedičských podielov dedičov tak bude 75.000,- EUR a 25.000,- EUR.

Pokiaľ máte záujem o poskytnutie právnej pomoci pri darovaní nehnuteľnosti tak nás neváhajte kedykoľvek kontaktovať. Výška odmeny našej advokátskej kancelárie za prípravu darovacej zmluvy, návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a oznámenia o návrhu na vklad je spravidla vo výške 120,- EUR. Konkrétna výška odmeny za túto právnu službu však môže byť v niektorých špecifických prípadoch vyššia, pričom výšku odmeny môžu ovplyvniť najmä špecifické požiadavky na obsah zmluvy, rozsah predmetu prevodu, prípadne iné skutočnosti (napr. pokiaľ by sa darovacou zmluvou zriaďovalo aj právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti).

Pri darovaní nehnuteľnosti je zároveň potrebné počítať so správnym poplatkom vo výške 66,- EUR (ktorý sa v prípade podania oznámenia o návrhu na vklad znižuje na sumu 51,- EUR) a nákladmi na úradné osvedčenie podpisov darcu na darovacích zmluvách. Tieto poplatky nie sú zahrnuté v odmene našej advokátskej kancelárie.

Zároveň je však možné dohodnúť sa s nami na tom, že naša advokátska kancelária Vás bude zastupovať aj v katastrálnom konaní, a to vrátane podania návrhu na vklad vlastníckeho práva. V takom prípade sa síce výška odmeny našej advokátskej kancelárie navyšuje o 60,- EUR, teda spravidla na sumu 180,- EUR, avšak zároveň v takomto prípade platí, že v odmene advokátskej kancelárie je zahrnutý aj správny poplatok za podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (teda klient správny poplatok v takomto prípade nehradí a ani nemusí osobne navštíviť príslušný okresný úrad).

V prípade záujmu o poskytnutie tejto právnej služby nás kontaktujte.