Premlčanie nárokov z porušenia zákonného predkupného práva

17.10.2020, JUDr. Václav Duska

Ak je hnuteľná alebo nehnuteľná vec v spoluvlastníctve viacerých osôb, tak v zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka platí, že v prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci veci predkupné právo. Ide o tzv. zákonné predkupné právo. Pokiaľ teda spoluvlastník veci má v úmysle svoj spoluvlastnícky podiel previesť na inú osobu (okrem prípadu, že tou inou osobou je osoba prevodcovi blízka), je povinný svoj spoluvlastnícky podiel ešte pred uzatvorením zmluvy s nadobúdateľom ponúknuť najprv ostatným spoluvlastníkom veci, a to za rovnakých podmienok, za ktorých by ho potom previedol na nadobúdateľa. Aj napriek tomu, že sa tento právny inštitút nazýva "predkupné právo" uplatní sa pri akomkoľvek prevode vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu, vrátane bezodplatného prevodu, teda darovaní.

V prípade, že spoluvlastník veci prevedie svoj spoluvlastnícky podiel na inú osobu bez toho, aby svoj spoluvlastnícky podiel najprv riadne ponúkol ostatným spoluvlastníkom, ide o porušenie zákonného predkupného práva. Spoluvlastník, ktorého zákonné predkupné právo bolo porušené, má v prípade, že s takýmto prevodom spoluvlastníckeho práva nesúhlasí, dve možnosti, a to buď sa domáhať relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu alebo domáhať sa, aby mu nadobúdateľ nadobudnutý spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ho kúpil od pôvodného podielového spoluvlastníka.

Oba vyššie uvedené nároky sa však premlčujú, a to vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe. Tu však nastáva otázka, v ktorom okamihu začína premlčacia doba týchto nárokov plynúť, či je to už odo dňa uzavretia zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu alebo až od okamihu nadobudnutia vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu nadobúdateľom (teda v prípade spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností).

Vo vzťahu k počiatku premlčacej doby pri nároku dotknutého spoluvlastníka na dovolanie sa relatívnej neplatnosti zmluvy má Najvyšší súd Slovenskej republiky jasno a vo svojej ustálenej rozhodovacej praxi (napr. Rozsudok sp. zn. 1 Cdo 27/2005 zo dňa 22.11.2005 alebo Rozsudok sp. zn. 4 Cdo 37/2007 zo dňa 30.01.2008) uvádza, že všeobecná trojročná premlčacia doba v takýchto prípadoch plynie už odo dňa uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva a nie až od okamihu nadobudnutia vlastníckeho práva nadobúdateľom.

Spoluvlastníci však objektívne nemajú možnosť dozvedieť sa o tom, že iný spoluvlastník uzatvoril k svojmu spoluvlastníckemu podielu scudzovaciu zmluvu. O tejto skutočnosti sa môžu ostatní spoluvlastníci objektívne dozvedieť práve až z príslušného listu vlastníctva založenom v katastri nehnuteľností. Najvyšší súd Slovenskej republiky si je tejto skutočnosti vedomý, avšak v oboch vyššie uvedených rozhodnutiach výslovne uvádza, že právo dovolávať sa relatívnej neplatnosti z porušenia zákonného predkupného práva "nie je nijako závislé od subjektívnej vedomosti oprávneného subjektu o podstate práva a o jeho výkone (uplatnení)." K rovnakému záveru o počiatku plynutia premlčacej doby tohto nároku dospela aj ustálená rozhodovacia prax Najvyššieho súdu Českej republiky (viď napr. Rozsudok sp. zn. 32 Odo 568/2002 zo dňa 15.04.2003), pričom česká právna úprava predkupného práva bola v tom čase identická ako tá súčasná slovenská.

Ako však bolo uvedené vyššie, táto ustálená rozhodovacia prax Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sa vzťahuje len k nároku na dovolanie sa relatívnej neplatnosti. Počiatok premlčacej doby nároku domáhať sa po nadobúdateľovi, aby mu nadobudnutý spoluvlastnícky podiel ponúkol za rovnakých podmienok, teda nerieši. Túto otázku však vyriešil práve Najvyšší súd Českej republiky. V Rozsudku sp. zn. 33 Cdo 3371/2008 zo dňa 25.11.2010 uvádza, že: "Trojročná premlčacia doba k uplatneniu práva podielového spoluvlastníka, ktorého predkupné právo bolo porušené, domáhať sa voči nadobúdateľovi, aby mu spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti ponúkol ku kúpe, začína bežať dňom nasledujúcim po dni, ku ktorému vznikli účinky vkladu práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy, ktorou bolo predkupné právo porušené".

Z vyššie uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky teda vyplýva, že počiatok plynutia premlčacej doby je viazaný na okamih nadobudnutia vlastníckeho práva. Tento právny názor je nevyhnutné aplikovať aj na Slovensku (pozn. účinky vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností nastávajú v Českej republike spätne ku dňu podania návrhu na vklad a na Slovensku až povolením vkladu, to však na aplikovateľnosti tohto právneho záveru nič nemení). Pokiaľ by totiž premlčacia doba tohto nároku začala taktiež plynúť už odo dňa uzavretia zmluvy, bol by to návod pre špekulantov ako môžu obísť predkupné právo ostatných spoluvlastníkov spoločnej veci. Ak by totiž spoluvlastník prevádzajúci spoluvlastnícky podiel a nadobúdateľ uzatvorili zmluvu bez toho, aby o tom informovali ostatných spoluvlastníkov a návrh na vklad vlastníckeho práva podali príslušnému katastru nehnuteľností až po 3 rokoch od uzatvorenia zmluvy (takýto postup je možný nakoľko návrh na vklad práva do katastra nehnuteľností možno podať v časovo neobmedzenej dobe), oba nároky ostatných spoluvlastníkov na obranu pred porušením ich predkupného práva by už boli premlčané, čím by sa právna úprava zákonného predkupného práva stala zbytočnou.

Záverom teda možno zhrnúť, že aj v prípade, ak je nárok domáhať sa relatívnej neplatnosti zmluvy, ktorou bolo porušené predkupné právo spoluvlastníka, premlčaný z dôvodu, že uplynuli viac ako tri roky od uzavretia zmluvy, nárok dotknutého spoluvlastníka domáhať sa voči nadobúdateľovi, aby mu spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti ponúkol ku kúpe, by sa mal premlčať až po troch rokoch od vkladu vlastníckeho práva nadobúdateľa do katastra nehnuteľností.


Máte záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel, vyporiadať podielové spoluvlastníctvo alebo domáhať sa ochrany svojho predkupného práva? Kontakt